兰台房建丨商业地产租赁合同法律审查要点一览
作者：王晓倩
企业日常经营过程中涉及商业地产租赁合同争议较为常见，其中引发的各种矛盾也使商业主体运营成本增加，本文作者通过审查大量的合同文本，以及对商业租赁合同纠纷的研究、分析，就商业地产租赁中涉及的关键内容予以梳理，以期为商业地产租赁合同的拟订以及相关约定提供参考。
01
审查租赁标的物权属
为保证租赁合同的效力以及实现房屋的实际使用目的，对于租赁标的物的现状应予以事先审查，该审查范围包括房屋权属状况以及出租权利来源。
1. 房屋权属状况
租赁标的物应产权清晰，该产权清晰需要从三个维度进行审核：
一是房屋是否取得不动产权证书，如租赁标的物未能取得不动产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁房屋也应取得建设工程规划许可证书，以保证租赁标的物系合法建设地产，避免因违建导致合同无效。
二是租赁标的物是否存在权利瑕疵，如是否设有抵押，是否被查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。该规定实际上将原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（已废止）第六十六条第一款所规定的“先抵后租，租赁合同一律无效”变更为“先抵后租，对在先的优先受偿权无影响的，租赁依然有效；有影响的，去除租赁后拍卖”。
另外，需要额外关注的是如租赁标的物为商住两用房屋，需要进一步核实是否设有居住权，根据《民法典》第三百六十九条第二款规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此，如出租房屋已经设立居住权，需要有明确约定才可对外出租。
2. 出租权利来源
租赁标的物除所有权人本人对外出租外，还可能是转租、委托出租，因此在审查标的物时，应查看“出租人”权利来源，系所有权人或者委托人，还是承租人对外转租。对于委托出租的，应确认委托出租授权手续以及授权内容，确认为有权出租；对于转租的需要核实该转租行为是否已有明确的约定或授权，转租系被允许的，否则存在合同被认定无效的风险。
02
租赁标的现状
对于租赁标的物现状核实，实际是对于其权属的细化确认，即核实标的物规划用途、建筑面积、结构、附属设施等状况。该内容的核实主要注意以下几点：
第一，确保租赁标的物的规划用途与承租使用用途保持一致，避免违反法律规定使用房屋，最终导致无法满足实际用途需求或实际使用房屋的目的。
第二，建筑面积核实，租赁标的物面积通常直接与租金挂钩，因此应核实确认标的物建筑面积，并明确约定计费依据，如存在面积与不动产权证书不一致，双方应明确计收租金标准事宜，避免约定不清发生争议。
第三，房屋结构，该内容主要是便于后续装修改造，避免因装修导致房屋主体结构损坏，或消防验收不合格。同时，也可要求出租人提供房屋结构图纸。
第四，附属设施状况，如电器、供暖、消防等附属设施设备是否齐全，以及关于房屋交付与返还标准所涉及附属设施的交接。
03
租金约定条款
商业地产租赁中租金的计算方式一般是按照每月（天）每平方米建筑面积计算，或按照整体租赁范围打包约定租金，不管以何种方式约定租金，均应在合同中予以明确。同时就租金应关注租金支付方式、租金递增原则以及免租期。
其中，需要关注的是租金递增，关于租金递增方式应明确约定租金递增的起始时间，如：从租期开始后第几年开始按照（上一年度）的标准上浮多少（%），也即需要明确租金上涨的时间、上涨参照基数，以及上涨幅度。
与租金直接挂钩的是免租期，免租期的起始日标准，往往是以房屋交付之日起算，通常根据整体租期给予一到三个月免租期，免租期约定建议明确具体的期满日期，避免因日期计算差异导致租金纠纷。
04
装修与恢复原状
商业地产租赁中出租人会基于商业体整体的规划及定位对承租人的装修行为进行一定的约束，常见于要求承租人的装修方案需要经过出租人认可，同时取得必要的政府审批或报备程序等。由于出租人在移交物业后，并不直接参与或管理装修行为，因此，装修条款通常是对承租人的装修行为进行一定的限制，以免损毁物业。承租人需要注意装修条款下出租人的权利不宜过宽泛，以免不必要地增加己方的成本，或者引发与装修单位的合同纠纷。对于涉及政府审批的，承租人可以要求出租人予以配合；对于装修施工单位的行为导致的损害，承租人可以约定由其自行承担赔偿责任。
除此之外，还应当明确租赁期满后装修物是否能够拆除以及不能拆除部分在合同终止后的折价补偿费问题。鉴于商业地产的租赁周期较长，而且每任承租人可能对于装修有不同的要求，所以商业地产租赁合同中一般会要求承租人在租期结束时需将物业恢复至出租人交付前状态。故，首先，承租人应当注意合同应对租赁标的物原状有明确的界定，以免双方交接时发生争议。其次，对于出租人代为恢复原状但由承租人承担相关费用的情形，可以争取事先明确恢复原状的费用，以免面临恢复费用过高的风险。
05
维修责任条款
根据《民法典》第七百一十二条规定，出租人一般对于出租物业负有维修义务，但法律也允许双方就维修另行约定。出租人有义务保证移交的物业符合基本的法律法规规定，并要求由承租人自行承担出租期间的维修费用。但实际在商业地产租赁中，因涉及承租人缴纳物业费，一般房屋的“小修小补”可以由物业公司承担，但涉及较大损坏或主要设施设备维修的，双方应约定明确，可以结合双方实际需求以及维修的便利性、房屋本身的使用状况，细致约定和划分双方的维修责任，以免日后争议。
06
转租权约定
转租并非法律禁止行为，对于租赁标的物是否可以转租以及转租人的义务应当在合同予以明确。如上所述，次承租人在承租租赁标的物时也要审查承租人是否具有转租权利。《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。因此，转租也可以通过默示条款予以确认，但为避免争议建议在合同中明确约定。
07
违约金条款
我国的违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方，即“补偿性为主、惩罚性为辅”，而违约金标准又以填平损失为主。根据《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
实践中，对于违约金的约定类型可以大致分为几种：
第一，逾期支付租金的违约金
逾期支付租金的违约金是指，承租人在租赁期间，未依照合同约定的支付租金时间履行按时交纳租金的义务而承担违约责任的违约金。在房屋租赁合同中一般表述为：“承租人应依照合同约定的时间支付租金，若承租人逾期交付，每逾期一日按照应付未付金额的一定比例支付逾期支付的违约金。”
第二，解约违约金
解约违约金是指，在租赁合同履行期间，合同签订主体未按照合同约定履行相应的义务，致使合同解除时应向守约方支付一定的金钱。在房屋租赁合同中一般表述为：“若承租人逾期支付租金超过X日，出租人有权解除合同，承租人应向出租人支付X个月租金作为解约违约金。”
第三，支付免租期租金
该约定内容属于因违约造成的损失补偿，免租期系基于双方合同履行为前提，是一种附条件的租金优惠方式，如一方违约，该“特权”将予以剥夺，并对应支付违约金。通常约定为：“承租人违约导致合同解除的，应补交免租期内的全部租金/应补齐剩余未履行合同所对应免租期内的租金”。
第四，没收保证金
履约保证金，又称押金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方的款项，租赁合同中的履约保证金系承租人为担保按照合同约定履行相关义务所提供的单方担保。在房屋租赁合同中，一般表述为：“因承租人原因导致租赁合同解除或终止的，承租人交付的保证金予以没收/不予返还”，没收履约保证金的本质仍是承租人承担违约金。
08
其他内容
1. 工商注册条款
承租人对于租赁标的物是否能进行工商注册也是重要需求之一，基于租赁标的物的用途、属性等原因，对于办理工商注册登记的要求也有所差异，因此建议在合同中明确租赁标的物是否能够满足工商注册需求，以及出租人协助办理的义务。同样，租赁合同解除时，亦面临承租人工商注册信息迁出/注销义务，租赁合同中对于迁出/注销时限、违约责任也应予以明确约定，避免影响出租方再次出租。
2. 安全责任
商业地产租赁中对于安全生产问题不容忽视，根据《中华人民共和国安全生产法》第四十九条第二款规定，生产经营项目、场所发包或者出租给其他单位的，生产经营单位应当与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同、租赁合同中约定各自的安全生产管理职责；生产经营单位对承包单位、承租单位的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。因此，在商业租赁中建议同步明确安全生产管理职责，避免民事、行政，甚至是刑事责任。
3. 征收或拆迁利益分配
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收补偿主体系被征收房屋所有权人，也即承租人并非征收补偿对象；但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中第（二）和第（三）项均属于实际使用房屋可能产生的损失，也即与承租人有关的补偿事项。因此，在租赁合同中，建议明确约定对于该部分补偿费用的利益分配，以弥补承租人无法继续使用租赁标的物所造成的损失。
4. 优先承租权
虽然《民法典》第七百三十四条第二款明确规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”但对于承租人行使优先承租权的具体方式、时限并没有予以细化规定，建议在合同中尽可能详细的约定优先续租的行使条件及程序，如：承租人可在租赁期限届满前1个月内提交书面续租申请，在同等条件下，承租人享有优先承租权；若承租人未能在约定期限内提出视为放弃续租权。
5. 送达条款
实践中，合同一方失联或拒不接收沟通函件的情况较为常见，为实现守约方有效告知、送达，建议在合同中明确送达条款，即明确双方有效的联系地址，包括但不限于联系人、联系电话、联系地址、电子邮箱等，并明确变更的书面通知要求。同时，建议明确何为有效送达或被视为有效送达，如邮寄快递方式以寄出后7日视为送达成功、以电子邮箱方式送达以邮件发出后2日视为送达成功。
商业地产租赁发展至今无论是法律规定还是司法实践已经成为较为常见的民事行为，对于该类合同签订时应当审查的内容细碎繁杂，本文所列内容也不能囊括相关租赁合同审查的全部内容，但属于常见纠纷涉及的要点，每个合同签署前均应当结合实际情况予以再三斟酌、审查。
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王晓倩律师，兰台房地产与基础业务设施业务团队主管合伙人。从业十余年，长期专注于房地产与建设工程法律事务、公司法律顾问事务，服务众多具有行业代表性的大型央企、国企、上市公司等企业，在常年法律顾问事务及民商事争议方面积累了丰富的专业经验。
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